空き家を売る4つのルート
- 仲介: 不動産会社に買主を探してもらう方法。時間はかかるが相場に近い価格を狙いやすい。
- 買取: 不動産会社が直接買い取る方法。数週間〜1か月で現金化しやすく契約不適合責任も免除しやすいが、価格は仲介より下がりやすい。
- 古家付き土地として売る: 解体せず土地値中心で売る方法。解体費を先に払わずに動ける。
- 解体して更地で売る: 建物を壊してから土地として売る方法。土地需要が明確な立地で有利だが、解体費が先に出る。
仲介を選ぶときに知っておくこと
- 媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、複数社に頼めるか、自分で買主を見つけられるかが変わります。
- 立地や建物条件がそこまで悪くなく、内見対応や片付けを進められる人に向きます。
- 売れるまでの保有期間中は固定資産税や管理費がかかり続ける点も見込んでおきます。
買取・現状渡しが向くケース
- 早く手放したい、残置物や老朽化で一般客に見せにくい、相続人の調整を長引かせたくない場合に向きます。
- 買取は現状渡しに対応しやすく、片付けや修繕を最小限にして進められることがあります。
- 1社だけだと価格が読みにくいため、複数社の買取査定を取って比較するのが前提です。
解体・更地渡しで気をつけること
- 解体費は建物の構造・立地・付帯工事(残置物処分やブロック塀撤去など)で大きく変わるため、一括見積もりで相場を掴んでから判断します。
- 接道義務を満たさない再建築不可の土地は、更地にすると買い手が限られることがあります。解体前に売却可能性を確認します。
- 「解体すれば売れる」と決め打ちせず、古家付きのままの買取価格と、解体後売却の手残りを並べて比べます。
- 更地渡しにするか現状渡しにするか、解体費をどちらが負担するかは売買契約の交渉で決まります。
放置すると不利になる理由
- 管理されず放置された空き家は、市区町村から「特定空家等」や「管理不全空家等」の勧告を受けることがあります。
- 勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例(最大6分の1)が外れ、税負担が大きく増えることがあります。
- 老朽化や近隣トラブルが進むほど売却条件は悪くなるため、迷っている段階でも査定で出口を確認しておくと動きやすくなります。
迷ったら比べるべき軸
- 売れるまでの期間(すぐ現金化したいか、時間をかけられるか)。
- 手間と片付け・解体コスト、そして最終的な手残り。
- 契約不適合責任をどこまで負うか、近隣リスクや管理負担をいつ止められるか。