最初に確認する3つ
- 登記事項証明書で名義が誰のままか、抵当権など権利が残っていないかを確認します。
- 相続人が何人いるか、遺言書の有無、売却に同意が必要な人を洗い出します。
- 住まない前提なら、固定資産税や管理コストと、いつまでに売るかの期限を先に決めます。
相続で先に来る3つの期限を外さない
- 相続放棄・限定承認は、相続の開始を知った日から3か月以内が原則の期限です(家庭裁判所への申述)。
- 被相続人に所得があった場合の準確定申告は、相続開始を知った日の翌日から4か月以内です。
- 相続税の申告・納付は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内。売却代金を納税に充てるなら、この期限から逆算して動きます。
相続登記は2024年4月から義務化されている
- 2024年(令和6年)4月1日以降、不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に発生した相続も対象で、その場合は施行日から3年が目安です。
- 遺産分割がまとまらないときは、まず「相続人申告登記」で義務を果たし、分割が決まってから本登記に進む方法があります。
- 名義が親のままだと売買契約に進めないため、売却を決めたら相続登記を最優先で片づけます。
査定より前に詰まりやすいポイント
- 相続登記や遺産分割協議書が未了だと、買主が見つかっても決済まで進めません。
- 残置物が多いと内見や写真の印象が落ち、仲介では価格が伸びにくくなります。
- 兄弟の共有名義や遠方所有は、意思決定が遅れて売り時を逃しやすくなります。
- 購入時の契約書が見つからず取得費が不明だと、譲渡所得の計算で概算取得費(譲渡価額の5%)しか使えず、税負担が重くなることがあります。
売り方は3ルートを同時に比べる
- 時間をかけて高く売りたいなら仲介、売却期間を短くしたいなら買取を軸に考えます。
- 築古・残置物あり・遠方で内見対応が難しい家は、現状のまま買い取ってもらえる買取査定を先に取ると出口が見えやすくなります。
- 一社の査定額だけで決めず、片付け・解体・登記の費用を差し引いた「手残り」で比較します。
今日やること
- 固定資産税の課税明細と登記事項を手元に集め、名寄帳で被相続人名義の不動産を把握します。
- 住まない前提かどうかを家族で確認し、売却の期限を仮でも決めます。
- 仲介・買取・解体後売却の3パターンで、まず無料の買取査定を取り、価格の目安を押さえます。