この特例でいくら控除できるか
- 相続した空き家(被相続人の居住用財産)を売って一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます(租税特別措置法35条3項)。
- 令和6年1月1日以後の譲渡で、その空き家を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。
- 控除は譲渡所得(売却益)にかかるもので、売却価格そのものから3,000万円を引ける制度ではありません。
対象になる家の条件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家であること(旧耐震基準の戸建てが中心)。
- マンションなどの区分所有建物は対象外です。
- 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと。老人ホーム等に入所していた場合も、要介護認定など一定の要件を満たせば対象になり得ます。
- 相続時から売却時まで、事業・貸付・居住のいずれにも使っていないこと(空き家のままであること)。
売り方と期限の要件
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却代金(譲渡対価)が1億円以下であること。共有で複数回に分けて売る場合は合算で判定します。
- 耐震基準に適合するよう改修してから売るか、家を取り壊して更地で売るのが原則です。
- 令和6年1月1日以後の譲渡では、引渡しまでの間に買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または除却を行う場合も対象にできるようになりました。
手続きで用意するもの・誤解しやすい点
- 確定申告に加えて、家がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です(交付に日数がかかるため早めに申請します)。
- 誰でも自動で使える制度ではなく、要件を1つでも外すと適用できません。
- 取り壊して更地で売る場合の解体費や耐震改修費の負担と、控除で減る税額を並べて損得を見ます。
- 判断が難しい部分は、売却前に税務署や税理士へ確認したほうが結果的に早く進みます。